Pravilo Ginnie Mae je “slon v sobi” za trg MSR

Vodje hipotekarnega sektorja ponavljajo mnenje, da so kapitalske zahteve Ginnie Mae, ki temeljijo na tveganju, trenutno največja skrb za podjetja s pravicami do servisiranja hipotekarnih kreditov (MSR). Po mnenju vodilnih v panogi bi lahko pravilo sprožilo val prodaje, znižalo vrednosti in postavilo nekatere posojilodajalce in serviserje v težko situacijo.

»To je zdaj ‘slon v sobi’. Očitno je bilo preloženo. Toda do danes se to ni spremenilo,” je dejal Michael Carnes, generalni direktor skupine MSR Valuation Group pri Mortgage Industry Advisory Corporation (MIAC).

Izvršni direktor je govoril med panelom na 8. letnem forumu o servisiranju stanovanjskega hipotekarnega prava, konferenci, ki je potekala na Manhattnu od 14. do 15. novembra.

Na tveganju temelječa kapitalska zahteva – ki je znižala minimalni na tveganju temelječ kapitalski količnik z 10 % na 6 %, vendar je določila 250-odstotno utež tveganja za sredstva MSR in kapitalski odbitek dolarja za dolar za presežne MSR, da začne veljati ob konec leta 2023.

Toda konec oktobra je Ginnie Mae objavila, da je podaljšan obvezni datum uvedbe za nebanke do 31. decembra 2024.

Novo pravilo je povzročilo precejšnjo zaprepadenost, kritiki pa so rekli, da politika ne ustreza tveganju. Državna in z njimi povezana posojila v posesti za prodajo bi imela utež tveganja 20 %. Druga posojila v posesti za prodajo bi imela utež tveganja 50 %.

Med forumom MSR so vodilni povedali, da ne nasprotujejo dodatni kapitalski zahtevi, vendar ni bilo predhodnih izgub, ki bi upravičile 250-odstotno utež tveganja za sredstva MSR.

Kaj pričakovati

Kot odgovor na kritike, Ginnie rekel je v izjavi, da če bi novo kapitalsko pravilo veljalo danes, bi bilo »95 % naših izdajateljev (po številu) skladnih. Od tistih izdajateljev, ki so že v skladu z RBCR, imajo številni dovolj lastniškega kapitala za podporo nakupu MSR, ki bi lahko prišli na trg.«

Vodstvo zavrača to razlago. Po besedah ​​Johna Bosleyja, predsednika hipotekarnih posojil pri Planet Home Lendingideja, da bo 95 % podjetij izpolnilo pogoje za novo kapitalsko pravilo, ki temelji na tveganju, je “nekoliko neiskrena”.

Po mnenju Bosleyja 20 ali 25 največjih izdajateljev nadzoruje večino servisiranja Ginnie Mae, banke pa že zdaj niso navdušene nad servisiranjem teh posojil.

“Če jih nekaj (20 ali 25 izdajateljev) izločite iz mešanice, boste izgubili 10%, 20% ali 30% (prilagojeno),” je dejal. “To je strašljiva situacija.”

Taylor Stork, glavni operativni direktor pri Hipotekarna družba razvijalcaje dejal, da ocene 95 % posojilodajalcev, ki upoštevajo pravilo, temeljijo na finančnih podatkih izpred četrtletja, stopnje pa so se od takrat močno spremenile.

»Drugi del tega: vemo, da obstaja 11 podjetij, ki v bistvu ne bi bila prijazna. Kaj bo teh 11 podjetij naredilo? Prodali bodo MSR,« je dejal Stork. »In kaj se zgodi, ko ga prodajo? Zatrli ga bodo (trg). Kaj se zgodi, ko začne padati? Razmerje vseh ostalih se spremeni. Kdo je torej številka 12? Kdo je številka 13?”

Bosley je podal oceno vpliva z besedami: “Ko smo načrtovali, kaj bi pravilo lahko povzročilo trgu MSR, menimo, da bi lahko povzročilo padec vrednosti MSR za 10 % do 20 % na običajnem trgu.”

Trenutni trg MSR

Naraščajoče obrestne mere in nižje hitrosti predplačil so leta 2022 povečale večkratnike MSR, vendar so se v zadnjih tednih pojavili znaki olajšanja.

“Trg MSR se je precej zmehčal,” je dejal Carnes. »Kar je bil 5,5 večkratni trg, je zdaj, na splošno, 4,8 večkratni trg. To se večinoma nanaša na začetek leta 2020 in 2021, saj še vedno ne vidimo pomembne količine 6-odstotnega trgovanja z blagom.”

Večkratnik je merilo stroškov posojilnega sklada MSR, izraženo kot odstotek neporavnane glavnice, deljen s provizijo za servisiranje.

Po podatkih MIAC je bila v prvi polovici leta 2022 prodaja agencij MSR v višini več kot 2 milijard dolarjev – večinoma iz let 2020 in 2021 – večkratnik več kot 5,25-kratnika. Medtem so se MSR-ji Ginnie Mae, ki predstavljajo večja tveganja, trgovali 4-krat višje.

“Zdi se, kot da ko dobite teh 200 bazičnih točk iz denarja z večkratnikom 4,8-krat, se ravni začnejo nekoliko zniževati,” je dejal Carnes.

V zadnjem času se je povečalo tudi število ponudb. V prvem in drugem četrtletju je 20 do 24 kupcev pokazalo zanimanje za 5 milijonov dolarjev vredno dražbo MSR, kar je povzročilo povprečno 12 ponudb. Po tem se je zmanjšalo na tri ali štiri ponudbe na dražbo zaradi omejitev pasovne širine, proračunskih omejitev, kapitalskih omejitev itd.

Carnes je dejal, da se je zdaj izboljšal na šest do sedem ponudb na dražbo.

“Videli smo nekaj ljudi na obeh straneh, ki so se vračali, da bi preizkusili vode,” je dejal Jay Patel, generalni direktor podjetja. Finančne tehnologije Blue Water.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *