Posodobitev stanovanjskega trga: leta 2023 bo verjetno recesija

Adobe Stock/imagewell10

Čeprav se je inflacija začela ohlajati, še vedno ostaja med 6% in 8% v primerjavi z lanskim letom, celotno gospodarstvo pa se še ni vrnilo na bolj zdravo raven. Med Zondinim zadnjim Posodobitev stanovanjskega trgaGlavni ekonomist Ali Wolf pravi, da Zonda pričakuje, da bo gospodarstvo padlo v recesijo leta 2023, kar vključuje izgubo delovnih mest na nacionalni ravni.

»Čeprav imamo številke o inflaciji, ki so videti nekoliko boljše, guvernerji Federal Reserve ne želijo, da bi si naši finančni trgi tako hitro opomogli, saj je z vidika Federal Reserve pred nami še dolga pot. na točki, ko je gospodarstvo spet pod nadzorom in nazaj k nečemu, kar je bolj zdravo,« pravi Wolf.

Medtem ko se splošna inflacija začenja ohlajati, je več glavnih komponent inflacije – vključno z osnovnimi življenjskimi stroški, kot so prevoz, hrana in pijača ter stanovanje – doživelo visoko stopnjo inflacije v primerjavi s prejšnjim letom. Velik del podatkov o inflaciji predstavljajo stanovanja, pri čemer je inflacija v tem sektorju medletno ostala višja za 8 %. Medtem ko podatki kažejo, da se rast najemnine iz meseca v mesec začenja umirjati, Wolf pravi, da komponenta inflacije zavetja običajno zaostaja za spremembami na trgu za prodajo približno eno leto.

“Če želimo, da Federal Reserve reče, da moramo prenehati, tega ne bodo storili, dokler ne vidimo te splošne ravni.” [of the shelter component] dol,« pravi Wolf. »V prvem in drugem četrtletju prihodnjega leta bomo morda še ponovne ocene [the shelter inflation component] številk in ponovno preverjanje, ali vidimo dovolj hladilnega učinka.«

Pomisleki glede dostopnosti

Medtem ko lahko ohlajanje inflacije povzroči pritisk na znižanje 10-letnih obrestnih mer državne blagajne in hipotekarnih obrestnih mer, bo dostopnost ostala glavna skrb na stanovanjskem trgu. Wolf pravi, da je kombinacija naraščajočih cen stanovanj in naraščajočih hipotekarnih obrestnih mer prispevala k 80-odstotnemu povečanju povprečnega mesečnega plačila v državi od začetka leta. Tudi če se hipotekarne obrestne mere znižajo, bi 5-odstotna hipotekarna obrestna mera še vedno povzročila 45-odstotno povečanje povprečnega mesečnega plačila od začetka leta.

“Končno, ko pogledate osnovno težavo, pravi, da bo cenovna dostopnost še vedno problem s 6-odstotnimi stopnjami, vendar ne tako dramatično, kot smo videli s 7-odstotnimi stopnjami,” pravi Wolf.

Obdobje padajočih obrestnih mer, skupaj s težjimi gospodarskimi časi in morebitno recesijo, morda ne bo olajšalo dostopnosti zaradi pričakovanih izgub delovnih mest. Na podlagi zgodovinskih primerov iz prejšnjih recesij bo število delovnih mest verjetno ostalo nižje med šestimi in 24 meseci, medtem ko se stopnja brezposelnosti običajno poveča za 1,6 % šest mesecev po uradnem začetku recesije in za 2 odstotni točki po 18 mesecih.

“Federalne rezerve bi raje videle, da se stopnja brezposelnosti dvigne – rekli so, da lahko tolerirajo stopnjo v 5s v primerjavi s 3s, ker je obvladovanje inflacije vprašanje številka ena,” pravi Wolf. »Ne razumem [inflation] pod nadzorom je bolj katastrofalen kot dvig stopnje brezposelnosti s 3 % na 5 %.

Prodaja v primerjavi s preteklo uspešnostjo

Prodaja obstoječih stanovanj je na najnižji ravni po letu 2012. Padec prodaje ni povezan samo z zalogami, saj je bilo v letih 2020 in 2021 manj zalog, temveč večje število skupnih transakcij. Wolf pravi, da je upad obstoječe prodaje kombinacija slike ponudbe in strank, ki se odzivajo na cenovno dostopnost in splošno zaupanje. Dejavniki ponudbe in povpraševanja prav tako prispevajo k upadu prodaje novih stanovanj, ki je po podatkih Zonde na najnižji ravni po letu 2016. Nekateri trgi, vključno z Miami, Angeliin Bostonostali stabilnejši glede na skupni obseg nove prodaje in poslujejo na nivojih primerljivih z letom 2019, medtem ko trgi, kot je npr. Las VegasPhoenix, Dallas, Sveti AntonDenver in Florida Orlando, Jacksonvillein Tampa poslujejo na ravni, primerljivi z letom 2016 ali prej. Ko analiziramo trge na podlagi povprečne stopnje prodaje v primerjavi z zgodovinskim povprečjem, Denver; Las Vegas; Austin, Teksas; Feniks; in Riverside, Kalifornijaposlujejo tudi na ravneh, primerljivih z letom 2016 ali prej.

Čeprav obstajajo regionalne razlike, Wolf pravi, da je vzhodni del ZDA “še vedno boljši” od zahodnega dela države. Trgi v gorah, jugozahodu in zahodu, ki so postali najpočasnejši trgi na nacionalni ravni, so se soočili z najbolj neuravnoteženim razmerjem med plačilom in dohodkom, pravi Wolf. Trgi, ki so bili deležni visoke ravni rasti cen, migracij in rasti delovnih mest, so povzročili, da so potencialni kupci “prignani do svojih meja”, pravi Wolf.

Stanovanjska statistika v realnem času: znižanje cen in visoka stopnja odpovedi

Glede na najnovejšo Zondino raziskavo med predsedniki oddelkov je 81 % gradbenikov izjavilo, da pričakujejo, da se bodo stanovanja znatno ali rahlo zmanjšala kot odgovor na trg, medtem ko jih je skoraj 90 % dejalo, da pričakujejo, da se bodo stanovanja leta 2023 upočasnila. Glede na raziskavo je 40 % gradbenikov pravijo, da je potrebnih od osem do deset mesecev, da prevzamete dom od začetka do konca, kar je znak izboljšav dobavne verige, kot je večina gradbenikov poročala pred 15 meseci ali več kot enim letom. Kar zadeva upočasnitev zagonov, višji menedžer Zonde Tim Sullivan pravi, da mnogi razvijalci ostajajo “previdni” glede napredovanja svoje zemljiške strategije.

“Večina gradbenikov se ustavi pri delih na obrobju, ko pa pridejo do osrednjih trgov, na katerih so, so pozorni.” Še vedno pa obstajajo pomisleki, da so cene zemljišč preveč lepljive in da je potrebno poslovno prestrukturiranje,« pravi Sullivan.

Medtem ko so številni gradbeniki poročali o zvišanju cen šele avgusta 2021 in januarja 2022, je 40 % gradbenikov poročalo o znižanju cen novembra. Sullivan pravi, da so padci cen najpogostejši v jugozahodni in zahodni regiji, medtem ko so padci cen najmanj razširjeni v severovzhodni regiji.

»Manjši [price] kosi v resnici niso pritegnili potrošnikove pozornosti, medtem ko 7- ali 10-odstotno zmanjšanje samodejno pritegne pozornost potrošnika. To smo ugotovili na skoraj vseh posameznih trgih,« pravi Sullivan.

Po podatkih Zonde je bila stopnja odpovedi gradbenikov na nacionalni ravni oktobra nad 20 %. Poleg tega, da so bili deležni najvišjega obsega prilagoditev cen, so gradbeniki na jugozahodu in zahodu poročali tudi o najvišjih stopnjah odpovedi, pravi Sullivan. Odpovedi so najvišje med obrestno občutljivimi kupci v vstopnem in višjem segmentu, medtem ko so odpovedi najnižje med vlagatelji in luksuznimi kupci, običajno kupci gotovine, ki so manj občutljivi na obrestne mere. Še junija je manj kot 30 % gradbenikov izjavilo, da je po odpovedi težko preprodati dom; vendar je 53 % gradbenikov novembra poročalo o težavah pri preprodaji stanovanj po odpovedih.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *