Odkupi postajajo ključni, da kupci premagajo trg

To je grozen čas za kupce stanovanj. Hipotekarne obrestne mere za 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero se gibljejo okoli 7 %, še vedno visoke cene nepremičnin pa zmanjšujejo kupno moč.

Kaj je pomagalo Erici Davis, dajalki posojila pri Cehovska hipotekav trenutnem okolju visokih obrestnih mer prodajalec financ začasni odkup po tečaju 2-1. Z izkoriščanjem začasne stopnje odkupa 2-1 je Davisovi uspelo znižati svojo 7,25-odstotno hipoteko za 2 % v prvem letu in 1,5 % v drugem letu.

Prodajalec, ki si je prizadeval najti kupca na ohlajajočem se nepremičninskem trgu, se je strinjal, da bo ob zaprtju položil pavšalni znesek na depozitni račun – s čimer je Davisu v prvih dveh letih prihranil 6.900 $ mesečnih plačil.

“Vsekakor bom refinanciral, ko bodo obrestne mere padle, in zato sem se odločil kupiti obrestno mero 2-1,” je dejal Davis. “Pomaga, če imate nižje plačilo, dodaten denarni tok pa vam daje malo več prožnosti, tako da niste tako omejeni s proračunom.”

V okolju z visokimi obrestnimi merami posojilodajalci imenujejo začasno obrestno mero za odkup zmagovalna strategija za prodajalce in kupce, če se pravilno uporabljajo. Kljub temu, da so lastniki stanovanj destimuliran da opustijo svoje nizke hipotekarne obrestne mere in se preselijo, so kupci še vedno tam, srebrna podloga za kupce pa je omehčana konkurenca v primerjavi z vročim stanovanjskim trgom v zadnjih dveh letih.

“Ko se obrestne mere zvišajo in se cene stanovanj leta 2023 popravijo, bodo prodajalci želeli izkoristiti izboljšanje svojih možnosti za poslovanje z navdušenim kupcem, ki lahko s sodelovanjem prodajalca doseže ceno, nižjo od tržne,” Jeff Miller, podpredsednik Pacific Northwest pri Churchillova hipotekarekel je.

Prodajalci, vključno z gradbeniki stanovanj, lahko pridobijo konkurenčno prednost tudi s prilagodljivostjo pri ponujanju posojil ali ugodnosti, kot je začasni odkup obrestne mere, kar je privlačna možnost, ki posojilojemalcem omogoča odlog v boju proti izziv cenovne dostopnosti stanovanj.

“Če je postopek pravilno razložen obema stranema, bodo prodajalci in kupci uživali v gledanju zmage drug drugega in doseganja ciljev, ki jih ima vsaka stran,” je dejal Miller. “Kupcu in prodajalcu daje občutek, da premagata skupnega sovražnika, ‘trg’, in igrata sistem.”

Posojilodajalci izkoriščajo izgubljeni obseg

Ob hitrem krčenju hipotekarnega trga – nekateri strokovnjaki menijo, da bi se lahko do leta 2023 zmanjšal na vsega 1,3 bilijona dolarjev – so številni posojilodajalci uvedli zaplembe in se pridružili koncesijam kupcem, da bi nadomestili izgubljeni obseg odplačil.

Združena veleprodajna hipotekanajvečji hipotekarni originator v državi, je nedavno razširil možnosti odkupa, da vključuje a upnik plačljiva različica, poleg tistega, ki ga plača prodajalec. Veletrgovec je bil med prvimi, ki je ponudil začasne odkupe 2-1 in 1-0, ki sicer nista nova izdelka, a se v zadnjem desetletju nista veliko uporabljala.

“Vsekakor bom refinanciral, ko bodo obrestne mere padle, zato sem se odločil za odkup po stopnji 2-1.”

Erica Davis, začetnik hipoteke in kupec stanovanja

Raketna hipoteka je sprožil tudi odkup posojilodajalca po stopnji 1-0, imenovan “zniževalec inflacije” program, kot tudi odkup po stopnji 1-0 od njegove veleprodajne podružnice ali nepremičninskega agenta, ki ga financira prodajalec Rocket Pro TPO.

“Začasno znižanje obrestnih mer je odlično orodje za nepremičninske posrednike in trgovce v rastočem okolju,” je dejal tiskovni predstavnik UWM.

Posojilodajalec s sedežem v Michiganu je dejal, da “dobivajo veliko privlačnosti”, vendar je dejal, da ne more zagotoviti podatkov, ker so začasne možnosti odkupa obrestne mere za posojilojemalce “tako nove”.

loanDepot, Cehovska hipoteka in NewRez so tudi med posojilodajalci, ki krijejo razliko v hipotekarnih plačilih ali ponujajo možnost odkupa po vmesni obrestni meri, ki jo plača prodajalec ali gradbenik.

Z vidika vlagatelja bo enako tveganje nosilo 30-letno običajno posojilo s fiksno obrestno mero ali hipoteka, ki je zaklenjena na začasno obrestno mero ponovnega odkupa. Plačilo, ki ga posojilodajalec prejme, je vedno enako, ker prodajalec financira depozitni račun, da posojilodajalcu nadomesti razliko.

Fannie Mae in Freddie Mac od posojilodajalca, ki ga prodaja, zahtevajo, da posojilojemalca zavaruje po nenižji obrestni meri, tako da ni skrbi, da bi se hipoteke vračale po višjih obrestnih merah,« je povedal Peter Idziak, višji sodelavec pri Polunsky Chisel Green.

To ni scenarij, ki bi ustrezal vsem

Odvisno od trga, LO pravijo, da so videli le 10 % svojih celotnih posojil, zaprtih z odkupom začasne obrestne mere – ali celo 60 %.

To ni scenarij, ki bi ustrezal vsem in je odvisen od položaja posojilojemalca.

Posojilojemalci, ki bi jim koristilo začasno znižanje obrestnih mer, so tisti, ki vstopajo na trg in nameravajo ostati v nepremičnini dve do tri leta, preden se preselijo na drugo vrsto nepremičnine, pravi Trudy Kelly, višja posojilodajalka pri Churchillova hipotekarekel je.

Posojilojemalci, ki načrtujejo dolgoročno lastništvo nepremičnine, bodo morali plačati višjo obrestno mero, ko se izvršba konča in se obrestna mera vrne na prvotno navedeno obrestno mero.

Fannie Mae in Freddie Mac od posojilodajalca, ki ga prodaja, zahtevajo, da zavaruje posojilojemalca po neznižani obrestni meri, tako da ni skrbi, da bi se hipoteke vrnile po višjih obrestni meri. “

Peter Idziak, višji odvetnik pri Polunsky Beitel Green

“Če se obrestne mere iz nekega razloga ne znižajo v 24 mesecih po zaprtju, potem ne bodo imeli možnosti, da bi ga refinancirali na nižjo obrestno mero in … zmanjšali odplačilo za celotno življenjsko dobo posojila,” je dejal Kelly. .

Posojilojemalci, ki jim primanjkuje denarja, bi lahko na primer razmislili o ponudbi za vso gotovino, dali več predplačil, da bi znižali znesek hipoteke, ali izbrali trajni odkup. Posojilojemalec, ki se pogosto imenuje “nakupne točke”, lahko zniža obrestno mero, kar ima za posledico več prihrankov v času trajanja posojila.

Za kupce, ki se lahko izselijo v 10 letih, hipoteka s prilagodljivo obrestno mero (ROKA) — ki ponuja znižano fiksno obrestno mero za običajno 5, 7 ali 10 let, po kateri se obrestna mera vrne na trenutne tržne obrestne mere — je lahko možnost, odvisno od tega, kako privlačne so obrestne mere ARM.

5/1 ARM je 22. novembra znašal 6,24 %, medtem ko je bila 30-letna fiksna obrestna mera 6,64 %, glede na Mortgage News Daily.

Razmišljanje izven okvirjev

Vsak kupec ima edinstvene finančne okoliščine, zato je izobraževanje posojilodajalcev o začasnih odkupih obrestne mere postalo kritično za posojilodajalce, Blake Bianchi, ustanovitelj in izvršni direktor Prihodnja hipoteka, rekel je. Možnost ponovnega odkupa ni nov koncept, vendar je za posojilojemalce, ki so se pridružili refi boomu, nov koncept, ki se ga je treba naučiti.

“Kot LO bi morali biti seznanjeni z obrestnimi odkupi, ker to predstavlja večino posojil, ki so trenutno na tem trgu,” je dejal Bianchi. Bianchi, ki vodi hipotekarno posredništvo z 12 posojilojemalci, napoveduje, da se bo približno 60 % njihovih posojil novembra zaprlo z začasno obrestno mero ponovnega odkupa, v primerjavi s 50 % prejšnji mesec.

“Če se obrestne mere iz nekega razloga ne znižajo v 24 mesecih po zaprtju, potem ne bodo imeli možnosti, da bi ga refinancirali na nižjo obrestno mero in … zmanjšali odplačila v času trajanja posojila.”

Trudy Kelly, višja uradnica za posojila pri Churchill Mortgage

Potem ko je videl sklenitev prodajnih pogodb s posojili prodajalcem in gradbenimi delavci, ki so ponudili koncesije, je Bianchi videl potencialne koristi ponujanja možnosti začasnih odkupnih obrestnih mer posojilojemalcem. Približno tri mesece je minilo, odkar je Bianchi začel usposabljati LO o tem, kakšna je stopnja začasnega odkupa in stalna stopnja odkupa (nakupne točke), da bi jim pomagal pri boljšem izobraževanju strank.

»Nočemo, da LO zagotavljajo strankam, da bodo obrestne mere nizke na primer tri leta in da si stranke po tem času ne bodo mogle privoščiti plačil. Potrebno je izobraževanje od LO do strank, pa tudi postavljanje realnih pričakovanj,« je dejal.

Gre za ustvarjanje in razmišljanje o tem, ali imajo posojilojemalci pogajalsko moč, je dejal Kelly iz Churchill Mortgage o pomoči strankam pri iskanju načinov za znižanje mesečnih hipotekarnih plačil.

Kelly je pred kratkim pomagal stranki pri scenariju pridobitve koncesije prodajalca v višini 15.000 USD za financiranje njihovega vmesnega odkupa 1-0, namesto da bi od prodajalca zahteval znižanje maloprodajne cene. Njena stranka je zaprla dom in bo prvo leto prihranila 341 dolarjev vsak mesec.

»Nekaj ​​jih je pritisnilo gumb za premor, saj so bili zaradi naraščajočih obrestnih mer odrinjeni s trga. Od soseske do soseske prihaja do neuspehov, kar nas je prisililo, da razmišljamo izven okvirov za naše stranke,« je dejal Kelly.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *