Nepremičninski trgi delujejo bolje, če meja ne gre vedno navzgor

Komentiraj

Dandanes, ko se japonski nepremičninski trg sploh pojavi na naslovnicah, je to običajno zaradi napačnih razlogov: morda milijoni praznih domov po vsej državi ali razvpita slaba naložba, ki jo lahko dokaže nakup stanovanja. Hiša je lahko pogosto brez vrednosti, ko kupec odplača hipoteko.

Toda če na to pogledate z vidika stanovanja kot strehe nad glavo ljudi in ne hranilnika vrednosti, se Japonska začne zdeti uspešna.

Tudi v teh postcovidnih časih se država ne sooča s krizo dostopnosti. Najemnine so stabilne – eden od ključnih razlogov, zakaj je inflacija tako relativno nizka – in stanovanje je mogoče najti za skoraj vsak proračun. Redkim je treba čakati v vrsti za ogled stanovanja in že zdaj banke tekmujejo med seboj, da bi kupcem ponudile vse nižje hipoteke z variabilno obrestno mero. V običajnem letu Tokio doda trikrat več stanovanj kot celotna Velika Britanija, ki ima petkrat več prebivalcev.

Kot pri mnogih naložbah, morate opustiti idejo, da gre linija vedno navzgor.

Sporočilo je pricurljalo. Ker se nekatere druge lokacije v Aziji zdijo manj privlačne, predvsem Hongkong in celinska Kitajska po obdobju po covidu, začenjajo premožni kupci na nepremičnine na Japonskem gledati kot na potencialne naložbe z nizkim donosom – ali rezervne načrte. Kar morda manjka v zameno, lahko nadomesti z enostavnim dostopom. Japonska ima tako malo omejitev glede lastništva tujih zemljišč, da se morda zdi komično, glede na to, da je vlada šele pred kratkim začela zakonsko urejati nakupe tujih zemljišč v bližini občutljivih lokacij, kot so vojaške baze.

Medtem ko vse to pomaga, da cene novih stanovanj v Tokiu končno dosežejo najvišje vrednosti iz obdobja balona izpred več kot 30 let, se na najemniškem trgu še niso uresničile:

Čeprav so plače na Japonskem v zadnjem desetletju še naprej stagnirale, so stanovanjske nepremičnine še vedno videti bolj dostopne za nakup kot v državah, kjer so vrednosti nepremičnin narasle bolj kot plačilni paketi:

Pogled iz Tokia, pogled na stotine ljudi v vrsti, da bi si ogledali majhno število razpoložljivih nepremičnin v Londonu, kjer želi župan zamrzniti najemnine sredi krize “stroškov najema”, ali katastrofo cenovne dostopnosti stanovanj v ZDA in njen padec – na učinki na inflacijo, lahko izgleda res čudno.

V bistvu gre za preprost kompromis med ponudbo in cenami: 50 let je imela Japonska več stanovanj, kot so jih ljudje lahko napolnili. Stanovanja, kupljena na Japonskem, verjetno ne bodo veliko cenila vrednosti, razen za najsrečnejše in najsrečnejše kupce na izbranih lokacijah. Lastniki imajo raje tudi novejše nepremičnine, kar je logično glede na nizko kakovost starejšega staleža, zgrajenega v veliki povojni naglici. Spremembe gradbenih predpisov v državi, ki je zelo nagnjena k potresom in drugim nesrečam, prav tako spodbujajo kupce, da dajejo prednost novemu. To dobro deluje za ponudbo, vendar pomeni, da ni mogoče pričakovati, da se bodo cene nenehno izboljševale.

Zakonodaja(1) spodbuja gradnjo, ki izpolnjuje to zahtevo. Kljub temu, kar bi lahko rekli politiki drugje, se je tudi na tipično počasnem Japonskem stanovanje izkazalo za problem, ki ga je mogoče rešiti z zakonodajo. Osrednja vlada že desetletja spodbuja gradnjo, pri tem pa nedvomno igrata pomembno vlogo moč in velikost gradbene industrije. Deregulacija leta 1997 je zaslužna za razmah velikih stanovanjskih blokov z 20 nadstropji ali bolj znanih kot “stolp v stolpu”, poteza, ki je elegantna nova stanovanja v nastajajočih mestnih območjih postavila v doseg povprečnega delavca.

V zadnjih letih je dodaten zagon prišel zaradi vzpona “močnega para” – domnevno elitnih gospodinjstev z dvojnim dohodkom s približno 14 milijoni jenov (100.000 USD) skupnih plač. Ker Japonska izrecno spodbuja nizke obrestne mere in omogoča lahek dostop do hipotek s fiksno obrestno mero, dvojno posojilo za stanovanje, ki stane blizu 1 milijon dolarjev, ni nedosegljivo – čeprav med nizkimi plačami na Japonskem in šibkim jenom močni pari morda ne bodo dobili več kot trenutna protivrednost le 50.000 $ na vsakega, kar je precej pod povprečno individualno plačo v ZDA. (2)

Leta 2002 je administracija premiera Junichira Koizumija sprejela svojo politiko “urbane renesanse”, ki je dala bistveno več moči nad coniranjem v roke centralne vlade, medtem ko je zasebno podjetje spodbujala k ponovnemu razvoju območij, ki so bila v boljših časih. S tem se namenoma onemogočajo lokalne samouprave, ki so vir očitkov o počasnem potrjevanju; uradniki drugje, ki se soočajo s podobnimi težavami, bi to lahko upoštevali. Še ena stvar: bodite pripravljeni na ločitev od ikonične arhitekture, kot so oboževalci stolpa Nakagin Capsule Tower ugotovili v začetku tega leta.

Seveda na japonskem vrtu niso vse vrtnice. Prekomerna ponudba je morda boljša od alternative, vendar prazni domovi po vsej državi ostajajo problem, ki bi ga lahko rešili s spodbudami za rušenje ali prodajo kot drugo bivališče. Vedno večja bo potreba po novih skupnostih, ki bodo podpirale starajoče se prebivalstvo v njihovih letih. Propadajoče podeželske skupnosti imajo enkrat v generaciji priložnost, ki jo je navdihnila pandemija, da pritegnejo nove talente, ki se preselijo v državo, kar bi vlada lahko bolj spodbudila. In kljub vsej relativni cenovni dostopnosti hipotek je to še vedno v veliki meri privilegij zaposlenega s polnim delovnim časom; naraščajoče število delavcev, ki niso zaposleni za polni delovni čas, lahko po nepotrebnem oteži pridobitev kredita.

Vendar bi se morale vlade po vsem svetu, ki se soočajo s protesti zaradi življenjskih stroškov, vprašati: Čemu je stanovanjski sklad v državi? Hranjenje vrednosti za zgodnje uporabnike – ali nekaj bližje družbeni dobrini, za katero se ne pričakuje večja trajna rast vrednosti kot avtomobili, ceste ali vozni park?

Več iz Bloomberg Opinion:

• Kupi to hišo. Vaš upokojenec vam bo hvaležen: Alexis Leondis

• Cene hiš v Singapurju ne morejo še naprej kljubovati gravitaciji: Andy Mukherjee

• Prosim brez solz za ikonični Tokijski stolp: Gearoid Reidy

(Popravi odstavek 3, da pokaže, da ima Združeno kraljestvo petkrat več prebivalcev kot Tokio.)

(1) Številne od teh regulativnih odločitev so podrobno opisane v Emergent Tokyo, branju, ki ga morajo ljubitelji arhitekture obvezno prebrati in pojasnjuje, kako so organski sistemi in načrtovanje pripomogli k temu, da je japonska prestolnica postala tako značilen Tokio.

(2) OECD navaja povprečno plačo v ZDA pri skoraj 75.000 $, medtem ko Japonska zaostaja za manj kot 40.000 $.

Ta stolpec ne odraža nujno mnenja uredništva ali Bloomberg LP in njegovih lastnikov.

Gearoid Reidy je kolumnist Bloomberg Opinion, ki pokriva Japonsko in Korejo. Pred tem je vodil skupino za aktualne novice v Severni Aziji in bil namestnik vodje urada v Tokiu.

Več podobnih zgodb je na voljo na bloomberg.com/mnenje

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *