Naraščajoče obrestne mere spodbujajo trg prodaje nepremičnin v Baton Rougeu | delo

Brittney Pino Baton Rouge noče ravno imenovati trg kupcev za prodajo stanovanj. Prav tako tega ne želi imenovati prodajalna tržnica.

Namesto tega je Pino – 20-letni nepremičninski veteran in lastnik Brittney Pino and Associates – to poimenoval “zamrznjen trg”, saj so tako kupci kot prodajalci nervozni zaradi naraščajočih obrestnih mer.

“Včasih je bilo veliko lažje, ko si lahko samo popisal hišo in jo prodal,” je povedal Pino v smehu. “Zdaj ne bo tako enostavno.”

Ni presenetljivo, Federal Reserve siloviti skoki obrestnih mer so trg prodaje stanovanj v Baton Rougeu postavili na glavo. Nekoč vroče v letih 2020 in 2021 je regija prestolnice oktobra zabeležila 785 prodaj, kar je najnižja mesečna vsota od pred začetkom pandemije COVID-19.

Po dveletnem razcvetu prodaje, ki so ga spodbujale nizke obrestne mere, zvezne infuzije spodbud in zadržano povpraševanje, se zdi, da si je nepremičninski trg v Baton Rougeu opomogel in vsi morebitni novinci se bodo verjetno morali prilagoditi novi normalnosti, pravijo nepremičninski agenti. .

Naraščajoče obrestne mere in dolgotrajna stiska zalog sta zmanjšala povpraševanje kupcev, zaradi česar so prodajalci prisiljeni k večji prilagodljivosti cen, ki se neradi izpostavljajo, ker morajo za svoj naslednji dom sprejeti tudi višjo obrestno mero.

Pino je trg primerjal s prehitrim avtomobilom, ki nenadoma upočasni.

“Kot da letiš po avtocesti s hitrostjo približno 100 milj na uro, daleč preko omejitve hitrosti, nato pa upočasniš na morda 60, 65, 70,” je dejal Pino. »Ta upočasnitev s 100 ali 110 na 65 mph se zdi, kot da se boš plazil. Toda v resnici gremo na omejitev hitrosti.«

Krčenje številk

Zadnji dve leti sta bili izdatni za prodajo stanovanj v regiji glavnega mesta, potem ko je COVID-19 v začetku leta 2020 za kratek čas povzročil motnje na trgu.

Zaprte prodaje v East Baton Rougeu, Livingstonu in Ascensionu – treh župnijah, ki jih je spremljalo Združenje nepremičninskih posrednikov Greater Baton Rouge – so poskočile z 10.930 v letu 2019 na 13.932 v letu 2021. Mesečne skupne prodaje so ostale nad 1.000 v vseh mesecih, razen štirih, od julija do junija 2020. . 2022, vključno z največ 1442 julija 2020.

Posledično so kupci razgrabili zaloge na trgu, kar je še poslabšalo trenutno stanovanjsko krizo.

Število razpoložljivih domov se je po podatkih GBRAR zmanjšalo s 4.148 leta 2019 na 1.408 do konca leta 2021. Medtem se je mesečna ponudba – metrika, ki odraža predvideni čas za prodajo vseh preostalih domov na trgu – zmanjšala s 4,5 meseca marca 2020 na en mesec januarja. Mesečna zaloga za Baton Rouge je bila manjša od 2 mesecev od februarja 2021 do avgusta in je bila 2,5 oktobra.

“Uravnotežen” trg ima približno 5 ali 6 mesecev zalog, je dejal Trey Willard, izvršni direktor The W Group, podružnice Keller Williams Realty v Baton Rougeu.

“Vsi so šli ven in absorbirali inventar, ker smo imeli poceni denar, nizke obrestne mere in precej veliko povpraševanje po stanovanjih,” je dejal.

Zaradi obrestnih mer in pritiskov na zaloge je zaprta prodaja upadla v drugi polovici leta 2022. Mesečna prodaja je padla s 1240 maja na 785 oktobra, glede na najnovejše podatke, ki so na voljo pri GBRAR. Oktober je bil prvi mesec z manj kot 800 zaprtimi prodajami od februarja 2020.

Pino je dejala, da je opazila “precej oster” premik na trgu, potem ko je Federal Reserve začela dvigovati obrestne mere v začetku tega leta. Povprečna obrestna mera za 30-letne hipoteke s fiksno obrestno mero v ZDA se je po podatkih Federal Reserve povečala s 3,22 % januarja na 7,08 % konec oktobra, preden je prejšnji teden padla na 6,61 %.

“Ne vidimo, da bi prilagoditev cen imela enak učinek kot prej na drugem trgu,” je dejal Pino. “Trenutno mislim, da je povpraševanje strank tako nizko, da tudi znižanje cene za 10.000 ali 20.000 $ ne bo veliko spremenilo.”

Trg je “nova normalnost”

Nepremičninski posredniki ostajajo optimistični glede tržnih obetov, ob predpostavki, da se bodo kupci in prodajalci lahko prilagodili “novi normalnosti” višjih obrestnih mer, kot je dejal Pino.

Pino je dejal, da je zmanjšanje konkurence dobro za nekatere kupce, ki se ne čutijo več dolžni ponuditi več deset tisoč dolarjev nad izklicno ceno.

“Zelo smo v skladu z nekakšnim normaliziranim trgom,” je dejal Pino. »Bo tako tudi ostalo? Ne vem, lahko pa vidite drastičen premik nazaj na tisto, kar je bilo.”

Kimberly Christophe, lastnica KC Homes, je dejala, da višje obrestne mere “odprejo oči” za kupce, ki so navajeni, da se obrestne mere gibljejo okoli 2% ali 3%.

Vendar pa je Christophe dejala, da bi lahko videla, da se bo trg v nekaj mesecih obrnil, če se obrestne mere znižajo ali celo umaknejo.

“Moramo se le prilagoditi trenutnemu stanju trga, še naprej zagotavljati svojim strankam, da se bodo obrestne mere znižale,” je dejala, “toda medtem lahko še vedno kupujejo in potem samo refinancirajo, ko se obrestne mere znižajo.”

Kenny Hodges, predsednik in izvršni direktor Assurance Financial, je dejal, da je novi izraz, ki se uporablja, “zmenek obrestna mera, poroči se s hišo.” Z drugimi besedami, če najdete hišo, ki jo želite, jo kupite zdaj in refinancirajte, ko obrestne mere padejo.

“Stopnja, ki jo dobivate danes, ni stopnja, pri kateri boste obtičali vse življenje kot lastnik stanovanja,” je dejal.

Naraščajoče obrestne mere so vplivale na poslovanje Assurance, ene največjih lokalnih hipotekarnih družb. Vloge za hipotekarne kredite so se od leta do danes zmanjšale za skoraj 45 odstotkov v primerjavi z istim časom leta 2021, je dejal Hodges. Dolarska vrednost denarja, ki se financira, je doživela podoben upad, je dejal.

Finančni model podjetja Assurance temelji na nakupih stanovanj, ne na refinanciranju, zato je Hodges dejal, da je podjetje razmeroma »bleščeča zvezda«.

Po podatkih ATTOM Data Solutions, ki spremlja stanovanjski trg na nacionalni ravni, je bilo v tretjem četrtletju 660.767 hipotek za refinanciranje stanovanj, kar je manj od 2,05 milijona v tretjem četrtletju 2021.

Hodges je dejal, da upa, da se bodo prizadevanja Feda za umiritev inflacije in obrestnih mer stabilizirala do pomladi, ko se bo trg nakupov stanovanj okrepil.

Willard je opozoril, da cene stanovanj v Baton Rougeu še naprej rastejo, kar bi lahko nekatere ljudi prepričalo v prodajo. Srednja prodajna cena v regiji se je zvišala z 207.000 $ v letu 2019 na 254.000 $ v prvih 10 mesecih leta 2022.

“Vsi mislijo, da cene padajo,” je dejal Willard. »To ne drži. Cene so še vedno dobre.”

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *