Napovedi za nacionalni nepremičninski trg v naslednjih petih letih

V zadnjih nekaj letih je bila divja vožnja z nepremičninami. Po razgretem trgu, za katerega so značilne vojne ponudb, nizke obrestne mere in visoke cene, so se hipotekarne obrestne mere dvignile na najvišjo raven v zadnjih 20 letih, kar je povzročilo upočasnitev tako nakupne dejavnosti kot nakupnih cen.

Kljub temu, da je zalog še vedno malo, cene stanovanj ostajajo visoke, tudi v regiji Philadelphia.

Obstaja veliko napovedi o tem, kam se bo usmeril stanovanjski trg leta 2023. Kaj pa pozneje? Navsezadnje nakup stanovanja pogosto zahteva dolgoročno načrtovanje. Za petletno napoved stanovanjskega trga smo vprašali več strokovnjakov za stanovanjske nepremičnine. Tukaj te gledam, 2027.

Najprej pa kratek posnetek stanovanjske nepremičninske scene na nacionalni ravni od jeseni 2022.

Prodajna cena hiše: Povprečna prodajna cena za obstoječe domove se je glede na podatke Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov (NAR) za september 2022 povečala za 8,4 % glede na leto pred letom na 384.800 USD. Za nove domove je trenutna nacionalna povprečna prodajna cena 470.600 USD – približno 14 % več kot pred enim letom, pravi Danushka Nanayakkara-Skillington, pomočnica podpredsednika, napovedovanje in analiza pri Nacionalnem združenju gradbenikov stanovanj (NAHB).

Inventar: Čeprav je ponudba stanovanj višja, kot je bila januarja 2022, ostaja zgodovinsko nizka, pravi Lawrence Yun, glavni ekonomist NAR in višji podpredsednik za raziskave. Seznam neprodanih obstoječih stanovanj je septembra 2022 veljal 3,2 meseca.

Dnevi na trgu: Ker je zalog še vedno malo, se domovi še naprej hitro prodajajo. Septembra 2022 je povprečno število dni na trgu za prodane domove znašalo od 13 do 23, odvisno od cene, po podatkih iz septembrskega NAR. Na bolj tipičnem trgu je to 45 dni, pravi Yun.

Prodane hiše: Po vsej državi se proda manj obstoječih domov. Po podatkih iz septembrskega NAR je med letom 2022 desezonirana skupna številka padla s 6,49 milijona januarja na 4,71 milijona septembra. Medtem je bila prodaja novih enodružinskih hiš julija 2022 po sezonsko prilagojeni letni stopnji 511.000, kar je 29,6 % manj kot julija 2021, sta sporočila ameriški urad za popis prebivalstva in ministrstvo za stanovanja in urbani razvoj.

Hipotekarne obrestne mere za trideset let: Po podatkih Freddieja Maca je bila 10. novembra trenutna povprečna 30-letna fiksna hipotekarna obrestna mera 7,08 %, kar je najvišja vrednost v zadnjih 20 letih.

Nov dom se začne: Po podatkih Nanayakkara-Skillingtona je sezonsko prilagojena letna stopnja novih enodružinskih domov znašala 892.000, kar je 18,5 % manj kot lani.

Hipotekarne obrestne mere bi lahko še naprej rasle nekaj tednov ali mesecev, pravi Yun in dodaja, da se zdi, da bo 7 % raven za preostanek tega leta in večino naslednjega leta. V dveh letih naj bi se stopnja vrnila na 5,5 % ali 6 %, dodaja. Nanayakkara-Skillington se strinja in napoveduje, da bodo stopnje do sredine leta 2024 padle na približno 6 %.

Yun predvideva, da se prihodnje leto v nabavnih cenah na nacionalni ravni ne bo ali pa bo malo spremenilo, s povečanjem ali znižanjem za približno 5 %. Edina izjema je Kalifornija, pravi, kjer bi lahko trg zabeležil 10-odstotni padec: “Ker je tako drago, je Kalifornija vedno najbolj občutljiva na spremembe obrestnih mer.” Na splošno pričakuje, da se bodo cene v petih letih dvignile za 15 do 25 odstotkov.

Čeprav ima trg stanovanjskih nepremičnin mehurčke, ne bi smel močno eksplodirati, pričakuje Yun. Medtem ko napoveduje, da bo prihodnje leto prodaja nizka, s samo 5,3 milijona prodanih enot, napoveduje postopno rast po tem do leta 2027 na šest milijonov enot letno.

Kljub višjim hipotekarnim obrestnim mestom so cene nepremičnin še vedno višje, kot so bile pred letom dni, dodaja. Tudi če naslednje leto padejo za 5 %, še ni blizu zloma — za katerega je značilen padec za eno tretjino.

»30-odstotno znižanje se ne bo zgodilo, ker ni dovolj zalog,« pravi. “Kloh se zgodi s preveliko ponudbo.” Meni, da se bo pomanjkanje stanovanj nadaljevalo tudi letos, ponudba pa se bo uravnotežila v petih letih.

Yun pričakuje, da se bo trg prodajalcev nadaljeval, medtem ko zaloge stanovanj ostajajo majhne. V petih letih pa napoveduje uravnotežen trg, kjer ne bosta imela moči niti kupec niti prodajalec. Namesto tega bo pogajalska moč med strankama bolj enaka in bo odvisna od posameznega primera.

Caroline Feeney, izvršna urednica HomeLighta, meni, da se je odmik od trga prodajalcev že začel. Glede na nedavno raziskavo, ki jo je izvedlo podjetje, le 51 % agentov HomeLight opisuje svoj trenutni lokalni trg kot trg prodajalcev. Pričakuje tudi uravnotežen trg v nekaj letih.

Ker hibridni delovni urniki postajajo norma in prevozi na delo niso več pomembni, Yun napoveduje, da bo trg dnevnih prevozov še naprej močan. Medtem pa 55 % najboljših agentov HomeLight meni, da se bodo trgi, ki so se med pandemijo najhitreje segreli (vključno z Austinom, Phoenixom in Boiseom), verjetno najprej ohladili in med korekcijo trga opazili največje znižanje, pravi Feeney. Yun pričakuje rast na območjih z naraščajočim prebivalstvom, in sicer v Karolini, Floridi, Teksasu in Tennesseeju. Potrjuje svojo napoved, 50 % novih enodružinskih hiš se nahaja na jugu, ugotavlja Nanayakkara-Skillington.

Število družinskih hiš v gradnji se je v zadnjih štirih mesecih zmanjšalo. Nasprotno pa se je število večstanovanjskih hiš v gradnji v zadnjih letih povečalo, pravi Feeney, kar delno pripisuje njihovim nižjim cenam – stanovanja so ponavadi cenejša od enodružinskih hiš – in pritisku na občine, da zmanjšajo pomanjkanje in zagotovijo več cenovno ugodno stanovanje.

Kljub temu Nanayakkara-Skillington zaradi visokih hipotekarnih obrestnih mer in inflacijskih cen gradbenega materiala pričakuje, da se bo rast trga večstanovanjskih stanovanj stabilizirala v nekaj letih, pri čemer se bo število novozačetih podjetij leta 2023 zmanjšalo za 8 % in leta 2024 še za 5 %.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *