Kakšni so obeti za stanovanjski trg?

Ključni zaključki

  • Prodaja stanovanjskih stavb je upadla že deveti mesec zapored, promet pa je glede na ta čas lani nižji za 28,4 %.
  • Znižale so se tudi povprečne cene in dosegle 379.100 $ v primerjavi s 413.800 $ junija.
  • To se zgodi, ko hipotekarne obrestne mere še naprej hitro rastejo in se gibljejo okoli 7 % z manj kot 3 % ob koncu leta 2021.
  • Za kupce, ki kupujejo prvič, to pomeni potencialno dolgoročno gledanje na svoje načrte za nakup stanovanja z naložbenimi možnostmi, ki jih je treba upoštevati, da povečajo svoje predplačilo.

Prodaja stanovanj še naprej upada, saj je oktober že deveti mesec zapored. Zabeležila je 5,9-odstotni padec prodaje v primerjavi s prejšnjim mesecem, na letni ravni pa 28,4-odstotni upad.

To je najdaljši padajoči trend po letu 1999 in analitiki se sprašujejo, kaj bi to lahko pomenilo za stanovanjski trg.

Ker tako kot večina gospodarskih podatkov, ki jih vidimo zdaj, niso vsi slabi. Kljub temu, da število prodaj stanovanj kaže zelo jasen padajoči trend, so se povprečne vrednosti do zdaj kar dobro držale.

Povprečna cena stanovanja v ZDA je oktobra dosegla 379.100 dolarjev, kar je 6,6-odstotno povečanje v primerjavi z 12 meseci prej. To pa še ni vse, saj je ta številka nižja od junijske najvišje vrednosti 413.800 $.

Kaj torej vidimo tukaj? Ker število prodanih stanovanj še naprej pada in srednja cena pada na vrhu, ali je to začetek upada stanovanjskega trga? Ali pa si nepremičnine preprosto oddahnejo pred ponovnim zaračunavanjem?

Prenesite Q.ai še danes za dostop do naložbenih strategij, ki jih poganja AI.

Zakaj se nepremičninski trg ohlaja?

Jasno je, da je nepremičninski trg začel izhajati iz vročine. To je prišlo po nekaj letih neverjetno močne rasti, kljub pretresom, ki jih je povzročila pandemija Covid-19.

Sposobnost dela na daljavo (in verjetno eksistencialna kriza, ki jo doživljajo mnogi!) je privedla do zelo aktivnega nepremičninskega sektorja, ki je doživel Indeks cen nepremičnin v ZDA povečal za 37,22 % med Q1 2020 in Q1 2022.

Zdaj se zdi, da se plima obrača, toda zakaj?

No, lahko krivimo Fed. Krivda je verjetno nekoliko ostra, a v resnici je stanovanjski trg neposredno prizadet zaradi naraščajočih obrestnih mer. Trenutno se Fed močno bori proti inflaciji, ki je privedla do štirih zaporednih dvigov obrestnih mer za 0,75 odstotne točke.

To bi bil velik porast, če bi se zgodilo samo enkrat. Da se to zgodi štirikrat zapored, je resna poteza.

Glavna obrestna mera je neposredno povezana s stopnjo, ki jo potrošniki plačujejo za hipoteke. Ideja za tem je, da imajo potrošniki z zvišanjem obrestnih mer za hipoteke, kreditne kartice, osebna posojila in katero koli drugo obliko kredita manj denarja v svojih zadnjih žepih, da bi ga porabili za druge stvari.

Nižja poraba pomeni manjše prihodke za podjetja, kar pomaga upočasniti gospodarsko rast in na koncu znižati inflacijo.

In to ima velik vpliv na hipotekarni trg.

Zadnji teden v povprečju 30 let hipoteka s fiksno obrestno mero v ZDA je bila 6,61 %, kar je rahlo padlo s 7,08 % prejšnji teden. To je veliko povečanje glede na konec leta 2021, ko je bila povprečna hipotekarna obrestna mera pod 3 %.

Ta edina težava ustvarja velik problem za trg nepremičnin.

Če pomislite, da par išče svoj prvi dom, se je ta v zadnjih mesecih precej podražil. Lahko bi pridno varčevali za predplačilo, pri čemer so imeli v mislih proračun, ki bi lahko privoščil mesečno plačilo hipoteke.

Verjetno so pozorno opazovali trg in morda celo izbrali nekaj domov, ki ustrezajo njihovim potrebam.

Zdaj lahko ta isti par ugotovi, da je njihov sanjski dom nenadoma izven njihovega finančnega dosega. Za hipoteko v višini 400.000 USD s 3-odstotno obrestno mero bi ta par pričakoval mesečno plačilo 1.686 USD na mesec 30 let.

Zdaj, ko so obrestne mere okoli 7 %, bi jih ta ista hipoteka stala 2661 $ na mesec.

Ista hiša, ista cena, isti polog, a hipoteka, ki je skoraj 1000 $ na mesec dražja. Za mnoge kupce bo zaradi tega nakup njihovega prvega stanovanja enostavno nedostopen.

To ni samo težava prvega kupca

Ista težava se pojavi pri obstoječih lastnikih stanovanj, ki se želijo preseliti. Včasih je možno obstoječo hipoteko prenesti na novo nepremičnino, vendar se na splošno ljudje želijo preseliti zaradi nadgradnje, ne zmanjšanja.

V tem primeru bodo številni selitelji morali dodati dodatna sredstva svoji hipoteki, da bi olajšali prehod na večjo ali bolj luksuzno nepremičnino. Še enkrat, ljudem v tej situaciji je zdaj bistveno težje, kot bi jim bilo pred šestimi ali dvanajstimi meseci.

To povzroči upočasnitev vzdolž celotne verige. Manj selitev pomeni manj nepremičnin na trgu za prodajo in manj kupcev, ki iščejo novo lokacijo. Manjša ponudba bi običajno povzročila večje povpraševanje, vendar v tem primeru povpraševanje in ponudba hkrati upadeta.

Obeti za trg nepremičnin

Očitno nimamo kristalne krogle, a trenutni trend se bo verjetno nadaljeval še nekaj časa. O tem smo lahko dokaj prepričani, ker je predsednik Feda Jerome Powell zelo jasno izrazil svojo namero glede obrestnih mer v prihodnjem letu.

Čeprav se hipotekarne obrestne mere zdaj zdijo visoke, bodo verjetno še veliko višje. Dejanske številke bomo še videli, vendar je Fed navedel, da vidijo najvišje osnovne obrestne mere blizu 5 % do konca trenutnega cikla.

To je povečanje za približno 0,75 odstotne točke glede na sedanje ravni, kar bi lahko pomenilo več kot 8-odstotne hipotekarne obrestne mere. To ni optimistično za nepremičninski trg.

Trenutno so kupci zadržani zaradi precej višjih hipotekarnih stroškov. Ko bodo cene stanovanj še naprej padale, bodo prodajalci prav tako neradi prodajali in bolj verjetno bodo preprosto vztrajali, dokler ne bodo dosegli prodajne vrednosti, ki je bližja tisti, ki je bila leta 2021.

To je pogost scenarij na trgu nepremičnin. Če ne pride do popolnega zloma, kakršnemu smo bili priča leta 2008, gre sektor dejansko v mirovanje, saj trdoživi kupci dolgo zdržijo, trdoživi prodajalci pa popravijo svoje vrednosti sredstev na prejšnjih najvišjih vrednostih.

Kako se lahko pripravijo prvi kupci

Ne bomo ga pocukrali, nakup vašega prvega doma bo verjetno veliko težji, preden bo lažji. Vendar to ne pomeni, da ne morete storiti ničesar, da bi izboljšali svoje možnosti.

Eden najboljših načinov, da si pomagate priti na lestvico nepremičnin, je zagotoviti, da je vaš predplačilo čim višji. Očitno to pomeni, da privarčujete, kolikor lahko, pomembno pa je tudi, da denar dela za vas.

Če pričakujete, da boste v naslednjem letu ali dveh kupili nepremičnino, bo verjetno vaša najboljša izbira držanje gotovinskih možnosti, kot so CD-ji. Pozitivna stran naraščajočih obrestnih mer je, da bodo plačevali malo več obresti kot prej, vendar še vedno ne bodo noro visoke.

Če imate tri leta ali več časa, preden pričakujete, da boste na trgu za dom, imate več možnosti. Nato lahko začnete iskati naložbe, ki vam bodo pomagale povečati vaš začetni depozit.

Verjetno se še vedno ne želite odločiti za izjemno visoko tveganje, zato želite naložbo s širokim razponom diverzifikacije. Našega Komplet Active Indexer vlaga na celotnem ameriškem trgu in uporablja moč umetne inteligence za napovedovanje in ponovno uravnoteženje portfeljev vsak teden.

Poleg tega lahko dodamo našo umetno inteligenco Zaščita portfelja. Ta uporablja AI za analizo vašega portfelja in nato oceno njegove izpostavljenosti različnim oblikam tveganja, vključno s tveganjem obrestne mere, naftnim tveganjem in splošnim tržnim tveganjem.

Nato samodejno uvede sofisticirane strategije varovanja pred tveganjem, da jih izravna, na podlagi občutljivosti celotnega portfelja.

Kot da bi imeli v žepu svoj osebni hedge sklad.

Prenesite Q.ai še danes za dostop do naložbenih strategij, ki jih poganja AI.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *