Je nepremičninski trg tik pred zlomom? | delo

Po rekordnem nizu, v katerem so hipotekarne obrestne mere padle na najnižje vrednosti v zgodovini in cene stanovanj poskočile na nove najvišje vrednosti, se nepremičninski trg v ZDA končno umirja. Ker se povpraševanje in rast cen ohlajata, bo vsak popravek verjetno skromen, pravijo ekonomisti in stanovanjski analitiki. Nihče ne pričakuje, da bodo cene padle v obsegu padca, ki ga je doživela med veliko recesijo.

Rob Dietz, glavni ekonomist pri Nacionalnem združenju gradbenikov stanovanj, povzema soglasje med stanovanjskimi strokovnjaki: “Menimo, da bo to zmeren upad,” pravi.

Nepremičninska zabava je trajala dlje, kot je kdo pričakoval. Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov je poročalo, da so spomladi 2022 povprečne cene prvič presegle 400.000 $. Cene so po podatkih NAR od začetka pandemije koronavirusa marca 2020 narasle za neverjetnih 39 odstotkov.

Zdaj so dražbene vojne večinoma izzvenele, delnice so se zrahljale in občutek penjenja je zamrl. “Trg se očitno obrača,” pravi glavni ekonomist NAR Lawrence Yun. Bo stanovanjski trg upadel?

Nazadnje je bil stanovanjski trg v ZDA tako pekoč med letoma 2005 in 2007. Takrat so se vrednosti stanovanj zrušile s katastrofalnimi posledicami. Ko je nepremičninski balon počil, je svetovno gospodarstvo padlo v najgloblji upad po veliki depresiji.

Zdaj, ko stanovanjski razcvet ogrožajo naraščajoče hipotekarne obrestne mere in morebitna recesija, si tako kupci kot lastniki stanovanj zastavljajo znano vprašanje: Ali je stanovanjski trg tako vroč, da bo kmalu strmoglavil?

Stanovanjski ekonomisti se strinjajo, da bodo cene lahko padle, vendar padec ne bo tako hud, kot so ga lastniki stanovanj doživeli med veliko recesijo. Ena očitna razlika med zdaj in takrat je, da so osebne bilance stanja lastnikov stanovanj danes veliko močnejše kot pred 15 leti. Običajni lastnik stanovanja s hipoteko ima odlično kreditno sposobnost, ogromno lastniškega kapitala in hipoteko s fiksno obrestno mero, zaklenjeno po stopnji precej pod 5 %. Krize zbiranja premoženja torej ni na vidiku.

Poleg tega se gradbeniki dobro spominjajo velike recesije in so bili previdni glede hitrosti gradnje. Posledica tega je stalno pomanjkanje hiš za prodajo.

“Enostavno nimamo dovolj zalog,” pravi Yun. »Bodo cene na nekaterih trgih padle? Ja,« pravi. “A glede na pomanjkanje ponudbe je ponovitev 30-odstotnega padca cene zelo, zelo malo verjetna.” Ključne statistike nepremičninskega trga

Po podatkih ATTOM Data Solutions je bilo do avgusta 2022 skupno 34.501 domov v ZDA zaseženih – odpovedi, načrtovane dražbe ali odvzemi.

Illinois je imel avgusta najvišjo stopnjo zaplemb med vsemi zveznimi državami, z eno vložitvijo zaplembe na vsakih 1926 stanovanjskih enot, poroča ATTOM. Sledil je Delaware, kjer je bilo eno od vsakih 2387 domov v neki fazi zaprtja.

Avgusta 2022 so posojilodajalci odvzeli 3.938 nepremičnin v ZDA z izvršbami – znanimi kot »nepremičnine v lasti« ali REO – od tega 493 v Illinoisu, sledi 337 v New Yorku, poroča ATTOM.

Prodaja stanovanj je od avgusta 2021 do avgusta 2022 padla za 19,9 %, je sporočilo nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov. Povprečna cena stanovanja avgusta 2022 je bila 389.500 $.

Stopnja apreciacije stanovanj po podatkih NAR je bila od avgusta 2021 do avgusta 2022 7,7 %. Strokovnjaki pravijo, da bi lahko cene stanovanj padle

Več mesecev so stanovanjski ekonomisti napovedovali, da se bo stanovanjski trg sčasoma ohladil, ko bodo vrednosti stanovanj postale žrtve lastnega uspeha. Cene stanovanj so rasle veliko hitreje kot dohodki, kar omejuje dostopnost, hipotekarne obrestne mere pa so se od avgusta 2021 podvojile.

“Večina trgov bo doživela padec cen v visokih enomestnih številkah,” napoveduje Dietz. Padec cen stanovanj za 8 do 9 % bi seveda povzročil gospodarske težave. Toda ta popravek ne bo nič podoben popolnemu padcu cen stanovanj med veliko recesijo, ko so nekateri stanovanjski trgi doživeli 50-odstotni padec vrednosti.

Rick Sharga, izvršni podpredsednik tržnega obveščanja pri ATTOM Data Solutions, pričakuje 5-odstotno zmanjšanje. “Skoraj neizogibno je, da bomo videli padce cen stanovanj,” pravi.

Yun pravi, da so regije z visokimi cenami, kot je Kalifornija, najbolj ranljive za padajoče cene. Srednji zahod pa po drugi strani verjetno ne bo doživel padca cen stanovanj. Na splošno pričakuje, da bodo domače cene prihodnje leto ostale nespremenjene. 5 razlogov, zakaj trg nepremičnin ne bo padel

Stanovanjski ekonomisti navajajo pet prepričljivih razlogov, zakaj zlom ni neizogiben.

– Zaloga ostaja zelo nizka: Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov pravi, da je bila avgusta za prodajo stanovanj 3,2-mesečna ponudba. Februarja je bila ta številka le pičla 2,0-mesečna zaloga. To nenehno pomanjkanje zalog pojasnjuje, zakaj številni kupci še vedno nimajo druge izbire, kot da dvignejo cene. Prav tako kaže, da enačba ponudbe in povpraševanja preprosto ne bo dovolila padca cen v bližnji prihodnosti.

– Gradbeniki niso gradili dovolj hitro, da bi zadostili povpraševanju: gradbeniki stanovanj so se po zadnjem zlomu umaknili in si nikoli niso povsem opomogli na ravni pred letom 2007. Zdaj ni možnosti, da bi kupili zemljišče in dovolj hitro pridobili regulativna dovoljenja, da bi zadovoljili povpraševanje. Medtem ko gradijo, kolikor lahko, je malo verjetno, da se bo nadgradnja izpred 15 let ponovila. “Glavni razlog za zvišanje cen je povečano povpraševanje in pomanjkanje ponudbe,” pravi Greg McBride, CFA, glavni finančni analitik Bankrate. »Ker gradbeniki na trg prinašajo cenovno ugodnejše domove, se več lastnikov stanovanj odloča za prodajo, potencialni kupci pa se s trga znižajo, se lahko ponudba in povpraševanje povrneta v ravnotežje. Ne bo se zgodilo čez noč.”

-Demografski trendi ustvarjajo nove kupce: obstaja veliko povpraševanje po hišah na več področjih. Številni Američani, ki so že imeli domove, so se med pandemijo odločili, da potrebujejo večje prostore, zlasti zaradi porasta dela od doma. Milenijci so ogromna skupina in so v najboljših letih nakupovanja. Hispaniki so mlada, rastoča demografija, ki obožuje lastništvo stanovanj.

– Posojilni standardi so še vedno strogi: leta 2007 so bila pogosta »navidezna posojila«, pri katerih posojilojemalcem ni bilo treba dokumentirati svojih dohodkov. Posojilodajalci so ponujali hipoteke skoraj vsakomur, ne glede na kreditno zgodovino ali višino predplačila. Danes posojilodajalci predpisujejo stroge standarde za posojilojemalce – in velika večina hipotekarnih posojilojemalcev ima odlično kreditno sposobnost. Tipična kreditna ocena za hipotekarne posojilojemalce v tretjem in četrtem četrtletju leta 2021 je bila rekordnih 786 po podatkih Federal Reserve Bank of New York. “Če se posojilni standardi zrahljajo in se vrnemo v čase divjega zahoda 2004-2006, potem je to povsem druga žival,” pravi McBride. “Če začnemo opažati, da cene rastejo zaradi umetne kupne moči ohlapnih posojilnih standardov, nas takrat skrbi zlom.”

– Dejavnost zaplemb utišana: V letih po zlomu nepremičnin so milijoni zaplemb preplavili nepremičninski trg in znižali cene. Zdaj temu ni tako. Večina lastnikov stanovanj ima v svojih domovih udobno blazino lastniškega kapitala. Posojilodajalci na vrhuncu pandemije niso vložili obvestil o neplačilu, kar je privedlo do rekordno nizke ravni leta 2020.

Vse to prispeva k soglasju: Da, cene stanovanj premikajo meje dostopnosti. Ampak ne, ta razcvet se ne bi smel končati s padcem.

Kdaj se bo stanovanjski trg zlomil?

Pravzaprav ekonomisti ne verjamejo, da bo. Stanovanjski ekonomisti opozarjajo na pet glavnih razlogov, zaradi katerih trg ne bo kmalu strmoglavil: majhne zaloge, pomanjkanje novogradenj, veliko število novih kupcev, strogi posojilni standardi in upad izvršb.

Kdaj bodo padle cene stanovanj?

Cene stanovanj so leta strmo rasle. In čeprav se vroč trg nekoliko ohlaja, je malo verjetno, da bo kmalu doživel enako močan upad.

Greg McBride, CFA, glavni finančni analitik Bankrate, pravi, da je plato cene bolj verjeten kot močan padec. Matthew Pointon, višji ekonomist za nepremičnine pri Capital Economics, prav tako pričakuje upočasnitev namesto prostega pada in napoveduje 5-odstotni padec do sredine leta 2023.

Koliko hiše si lahko privoščim?

Odvisno je od tega, koliko denarja zaslužite v primerjavi z zneskom dolga in stroškov, ki jih plačate vsak mesec. Številni finančni svetovalci priporočajo pravilo 28%/36% cenovne dostopnosti doma, ki pravi, da ne smete porabiti več kot 28% svojega bruto mesečnega dohodka za stanovanjske stroške in ne več kot 36% za skupni dolg. Bankrateov kalkulator cenovne dostopnosti doma vam lahko pomaga zbrati številke.

Kakšna je dobra kreditna ocena za nakup stanovanja?

Posojilodajalci zahtevajo različne minimalne kreditne ocene za različne vrste hipotek. Vendar običajno posojilo običajno zahteva oceno vsaj 620 – in celo 740, še bolje. Današnji uspešni posojilojemalci imajo običajno neporavnan kredit, s tipično oceno 786. (Obiščite spletno mesto Bankrate na bankrate.com.) (C)2022 Bankrate.com. Distribuira Tribune Content Agency, LLC.

Kot Amazonov sodelavec zaslužim s kvalificiranimi nakupi.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *