Dnevi na trgu se povečujejo kljub nizki zalogi za obstoječe domove

The Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov (NAR) je danes poročal o dveh trendih v prodaji obstoječih stanovanj, ki smo jima bili priča že več mesecev: prodaja upada, medtem ko so skupni podatki o zalogah tri mesece zapored popolnoma upadli. Pozitivno pa je, da dnevi na trgu niso več najstniški: ta kazalnik se je povečal z 18 na 21 dni.

Navijam, ker hudo nezdrav stanovanjski trg Tema, o kateri sem govoril februarja letos, je bila ista premisa pogovora o ponastavitvi stanovanj Državne rezerve uporablja. Podatki o skupnih zalogah so se začeli na najnižji ravni v zgodovini v začetku leta 2022, kar je povzročilo več vojnih akcij januarja in februarja, vrhunec pa marca.

Morali smo končati to norost, preden se naše cene še eno leto dvignejo za več kot 20 %. Federal Reserve je želela, da se končajo dražbene vojne in da se število dni na trgu poveča. To se dogaja in na dolgi rok je to plus za nepremičninski trg.

Ko sem predstavil svoj model 23-odstotne petletne rasti za obdobje 2020–2024, bi moral imeti oznako, kdaj je rast cen postala prevroča. Pri prejšnji širitvi mi zaradi tega ni bilo treba skrbeti – kot je moje dolgoročno delo nakazovalo, bo desetletje, 2008–2019, imelo najšibkejše stanovanjsko okrevanje doslej.

Tudi stanovanjskega balona nimamo podatki o pregretih zahtevahniti ne moremo. Ta članekki sem ga napisal leta 2019, vam prikazuje zgodovinsko delo preteklega desetletja o pogovoru o nepremičninskem balonu.

Vedel pa sem, da v letih 2020-2024. več povpraševanja zaradi velike demografije. To bi nas lahko potencialno postavilo v grozen položaj z zalogami, kar se je tudi zgodilo, cene pa so v samo dveh letih presegle moj petletni model rasti cen. Ostajam zvest svojemu delu in modelu, ko sem februarja stanovanjski trg opisal kot skrajno nezdrav.

Kmalu zatem je Fed objavil svojo premiso o ponastavitvi stanovanj. Zdaj klic vračamo v ravnotežje, kar je dobro. Pozitiven vidik današnje podatkovne linije je, da se je število dni na trgu spet povečalo in smo se spustili z najstniških ravni.

NAR Research: prvi kupci so bili odgovorni za 28 % prodaje v oktobru; Prodaja v gotovini znaša 26 %; Posamezni vlagatelji so kupili 16 %; Prodaja v težavah je predstavljala 1 % prodaje; Oktobra so nepremičnine običajno ostale na trgu 21 dni.

Ena stvar glede stanovanjskih podatkov, ki jo moramo vsi imeti v mislih, je, da bodo letni izračuni zelo zahtevni, dokler ne pridemo do konca januarja. Lansko leto, z začetkom oktobra, so imeli podatki o aplikacijah za nakupovanje proti koncu leta neobičajno povečanje obsega. Čeprav so podatki še vedno kazali negativne medletne prikaze zaradi nadomestil za COVID-19, se je odstotek zmanjševal, količine pa povečevale.

Lansko leto je bilo s podatki o stanovanjih zabavno; ljudi, potrebnih za prilagoditev računalnika za COVID-19. Kot hipotekarne obrestne mere vse bolj rasla, bodo podatki od oktobra do januarja pokazali velike negativne odtise.

NAR Research: Skupna prodaja obstoječih stanovanj je od septembra padla za 5,9 % na sezonsko prilagojeno letno stopnjo 4,43 milijona v oktobru. V primerjavi s predhodnim letom je prodaja padla za 28,4 % (pad s 6,19 milijona oktobra 2021).

Pričakoval sem, da se bodo podatki o nakupovalnih aplikacijah od oktobra zmanjšali za 35 % do 45 % v primerjavi z letom prej. Zgodilo se je točno po načrtih; zadnji natis je padel za 46 %. Če podatki o primeru padejo še za eno nogo nižje, bi videli negativne odtise 53%-57%. Zadnja dva tedna sta imela pozitivne tedenske številke +1 % in +4 %.

Skupni inventar stanovanj se je v tem poročilu zmanjšal, kar je tretje poročilo zapored, ki kaže, da se je skupni inventar zmanjšal. Sezonski vplivi so norma za stanovanja, novi popisni podatki pa kažejo negativnih 6 % od leta do datuma.

Ko so obrestne mere prvič dosegle 6,25 %, smo opazili padec novih kotacij. To ni pozitivno za nepremičninski trg. Tradicionalni prodajalec je predvsem kupec stanovanj, zato ne samo, da izgubimo zaloge za prodajo, ko se to zgodi, ampak izgubimo tudi kupca. To je še en dejavnik, zaradi katerega so podatki o nakupovalnih aplikacijah pod ravnjo iz leta 2008. Vendar, kot lahko vidimo, so podatki o zalogah videti zelo drugačni od tistih, ki smo jih videli v letih 2000, 2005, 2008, 2012, 2015 in 2018.

NAR navaja trenutno inventar na 1,22 milijona, medtem ko je zgodovinsko običajno število med 2 milijona in 2,5 milijona, z vrhuncem leta 2007 pri nekaj več kot 4 milijonih. Mesečna dobava se je povečala s 3,2 meseca na 3,3 meseca.

Rast cen se opazneje ohlaja, podobno kot v drugih obdobjih, ko so hipotekarne obrestne mere rasle. Vendar pa je bila ekstremna raven rasti cen, ki smo jo doživeli v začetku tega leta, zelo nezdrava, zato ta novica ni le dobrodošla – vzpostaviti mora ravnovesje.

NAR Research: povprečna cena obstoječega stanovanja za vse vrste stanovanj je oktobra znašala 379.100 $, kar je 6,6 % več kot oktobra 2021 (355.700 $), saj so se cene dvignile v vseh regijah.

Z današnjim poročilom vidimo nadaljevanje trenda višjih stopenj, ki uničuje povpraševanje, in pomanjkanja rasti novih kotacij. Izjemno nezdrav nepremičninski trg se vrača na B&B trg, dolgočasen in uravnotežen, vendar še vedno potrebuje več časa.

Deli države za leto 2019 so že umaknjeni z mojega izjemno nezdravega seznama; drugi se še vedno trudijo pridobiti več novih aktivnih seznamov. Federal Reserve lahko pomaga stanovanjskemu trgu tako, da pove en stavek o pivotu; vendar je še ni in inflacija na stanovanjskem trgu jih zelo skrbi.

V naslednjem letu pa podatki o inflaciji najemnin zaostajajo za podatki CPI in že kažejo upočasnitev. Tudi v drugih vrsticah podatkov vidimo, da stopnja rasti inflacije upada.

Če se lahko hipotekarne obrestne mere znižajo na 5 %, bomo morda opazili stabilizacijo podatkov o stanovanjih, ki zdaj delujejo na precej nižji ravni. To je izhod iz stanovanjske recesije, ki se je začela junija.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *